海南经济

    海南新闻网6月2日消息：想要深刻地认识一项重大的经济政策，我们既要看它的正面，更要细看它的反面，细看它所涉及到的社会利益的方方面面，并综合权衡它的利弊得失，再作出决策，才能最大限度地减少决策的失误，因为世界是立体的、三维的。
   
    2005年3月的人大政协两会闭幕后，国家作出了重拳出击中国房地产市场，“抑制房价过快上涨”的重大决策。
   
    但由于这个决策触及了作为暴利行业的房地产商们的既得利益，对此，并非众口一词，齐声叫好，在4月23日的博鳌房地产分论坛上，中国房地产巨头们便利用这个万众瞩目、地位显赫的论坛，好好地出了一口憋了许久的恶气。
   
    主持此次博鳌房地产分论坛的，是博鳌亚洲论坛秘书长龙永图和SOHO中国有限公司董事长潘石屹。
   
    特邀嘉宾为中国房地产业四巨头：华远集团董事长任志强，万通集团董事长冯仑，首创置业股份有限公司董事长刘晓光，融创集团董事长孙宏斌。
   
    华远集团董事长任志强所说的一段话很有代表性。
   
    任志强说：我们这次博鳌论坛的主题是“亚洲的新角色”。我想了半天，我们亚洲的新角色是什么，我搞不清楚，但我知道中国的新角色就是房地产。今天说亚洲最后希望成为什么，第一个是引擎。我想中国未来的二三十年，就像龙秘书长说房地产就是引擎，如果要把引擎弄没了，这飞机就从空中掉下来了，没有引擎是不行的。
   
    任志强的话没错，房地产的确是中国经济的引擎，没有引擎是不行的。它对这几年高速发展的中国经济的功不可没，不可以将中国房地产业说得一无是处，不能设想一架飞机怎么会没有发动机。可恰恰是因为房地产是中国经济的引擎，所以，我们的眼睛时时都必须牢牢地盯着中国房地产业。如果，中国这架航天器的引擎出了故障，会发生些什么。
   
    那么，我们不妨设想一下，假如，我们放纵房价上涨，中国经济会发生些什么。以检验此项决策的正确与否。
   
    一项重大的经济政策就像一块烧红的铁，要把它放在铁礅子上反复锤打，才能鉴别它是否正确，并不断作出修正，以力求正确。
   
    高昂的房价是“市场自然形成”的吗
   
    在此次的博鳌 “中国房地产发展前景”论坛上，中国房地产业四巨头们对2005年中国重拳出击涨势过快的高房价，进行了猛烈的抨击，抨击的主要论据是：
   
    目前的房价是市场自然形成的，是旺盛的购买力所反应出来的必然结果，是需求大于供给而使房价节节攀高，目前的房价正确地反应了市场的供求关系。解决高房价的症结是增加商品房的有效供给。
   
    那么，中国的房地产业真的是“风风火火过大年”吗? 真的是需求大于供给吗? 真的是是“需求大于供给而使房价节节攀高”吗?
   
    让我们来看看被称作“中国的房地产业领头羊”的，“中国的房价发动机”的，中国的房地产业行情最火爆、最疯狂的上海，2004年上海的房价涨幅高达24%的，2004年的经营业绩：
   
    先看中国股市“老八股”，元老级的老牌上海房地产的“ST兴业房产”，2004年每股收益仅为0.02元，净资产收益率居然为-3.17%。“新黄浦”略好一点，每股收益也不过0.07元，“外高桥”，每股收益为0.10元，“浦东金桥”，每股收益为0.22元，业绩最好的“陆家嘴”也不过0.29元。
   
    看看这样的经营业绩，不过勉强糊口罢了。说什么“风风火火过大年”。谁能信呢。
   
    下面，让我们轻松一下，我来讲述一部颇有戏剧性的《上海房地产传奇》：
   
    2005年2月，上海市房屋土地资源管理局在受理一起投诉时，发现一个名叫“天赐公寓”的，“尚未开盘便被抢购一空”的新楼盘，在总共已售出的114套房子中，将近一半，共有49套，全被一个名叫“李欣”的人买走，资产总价值超过了一亿元人民币。
   
    那么，这位出手如此阔绰的，神秘的名叫“李欣”的亿万富豪，到底是何方神圣?是传说中的港客、台商还是外籍华裔?该不会是李嘉诚，甚或邵逸夫、巴菲特?
   
    为了找到李欣，上海市房屋土地资源管理局从“天赐公寓”的售房档案中，调出了李欣的购房合同。
   
    按规定，购房者必须在购房合同上，如实登记自己的住址、邮编、身份证号和联系电话，否则便不予登记。这是件很严肃的、要承担民事法律责任的事。若不如此，如何认定产权归属? 若不如此，如何认定合同的有效性? 若不如此，如何认定产权是否合法?
   
    但李欣的个人资料竟然是这样的：住所1、邮编1、身份证号1、联系电话也是1。
   
    别以为我是在写小说，这是真名真姓可供核查的真事，这倒真是写小说的好素材。在我们讲述这段传奇的时候，丝毫没有讲故事的好心情。当你在讲述一个(群)奸商如何愚弄公众，愚弄市场，愚弄国家，愚弄舆论的时候，你的心情会好吗?
   
    在进一步对天赐公寓进行的调查中，还有更为蹊跷的事。
   
    另一份购房合同中，购房人的名字索性就叫做“A”，(省事儿，连捏个假名字都懒得捏了，也许是捏得太多，捏得太累了)，“A”的个人信息是这样的：住所0，邮编0，身份证号0，联系电话还是0。紧接着的，是名叫“S”，“W”，“D”，“E”的人都买了天赐公寓的房子。
   
    天赐公寓的房子卖给谁了。
   
    在调查中，上海市房地局的工作人员发现，天赐公寓的问题并非个案，在其它的楼盘中同样存在。
   
    往下看，还有更绝的呢，更让人咋舌的是，在上海这个全国房价最高的地方，竟然出现了比纸糊的房子还便宜的，全国最便宜的豪宅。
   
    在另一座“尚未开盘便被抢购一空”的新楼盘“颐峰苑”，(同样是真名真姓可供核查的真事)该楼盘的商品房预售合同上写着：一套建筑面积140.61平方米，套内面积为117.24平方米的房子，总售价为11元。
   
    看到这么便宜的豪宅，看到这块天上掉下来的如此之大的大馅饼，真让上海市房地局的工作人员怀疑自己是不是看花了眼，看了好几遍，的的确确为11元。他们还专门翻了翻日历，那天也不是4月1日愚人节。不像谁在拿他们开涮。
   
    按照目前的上海的房价，这套房子的总价应该在180万元。
   
    应当这样处罚商业欺诈胆大包天的“颐峰苑”，它的所有商品房都必需按每套11元的价格出售。为什么他“S”，“W”，“D”，“E”11元买得，别个11元买不得？
   
    对于这件事，上海房地产交易中心副主任翁新根是这样释疑的：开盘的时候，他(开发商)希望通过自己先搞一批虚拟合同，把房价抬高。等到不明真相的百姓死命跟进以后，他再把这些虚拟合同撤销，到尾盘时，开发商在资金上也不紧张，剩下的这些房屋开发商囤积居奇，开始钓鱼，可能把房价卖得很高，主要还是这个利益驱动。
   
    读一读这些报道，你又该作何想?你还会相信，上海楼市的火爆，是“旺盛的购买力所反应出来的必然结果”吗?
   
    中国房地产巨头们听着这样的《传奇》，一定会安之若素。因为他们就是《传奇》的作者。
   
    读了这样的传奇，你能不担心中国经济这部引擎的安全吗?
   
    既然是博鳌亚洲论坛，那么就让我们来看看就在亚洲这最近的半个世纪，房地产泡沫破裂带来给亚洲经济都带来了些什么。
   
    东京：14年前的伤口还在流血
   
    日本国土交通省2005年3月23日发表的一组数据表明，14年前日本房地产泡沫破裂所撕裂的伤口，至今还在流血。
   
    2005年1月1日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。
   
    与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平，日本经济陷入十多年低迷不振，至今尚未恢复元气。
   
    好好掂量掂量这两个数字吧：14年间，住宅地价已经下跌了46%，商业用地地价下跌了约70%，地价跌到了自1974年三十多年以来的最低水平。
   
    作为房地产暴涨最大的受益人地方政府，也将会成为房地产暴跌最大的受害人。这是拥有土地买卖绝对垄断权的地方政府，所愿意看到的吗?
   
    20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。
   
    这个情况与二十世纪末中国的情况非常相似，甚至比日本还严重，因为日本的股市还分流了一部分资金，而中国全流入了房地产市场。到2004年年底，中国的银行业投入了中国房地产27，000亿元巨额资金，正是如此巨大的资金涌入，直接导致了房地产价格的暴涨。
   
    当初，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状作出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。
   
    据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年到1988年的短短的3年间，东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。
   
    1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，至今颓势难改。不动产泡沫破灭带来连锁反应，一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭、金融机构不良债权不断增长、几大银行相继倒闭、对日本经济痛深创巨。日本经济至今都未能走出那次泡沫经济破灭的阴影。
   
    香港：一夜暴“负”
   
    1997年始于泰国的亚洲金融危机的发生，给香港的经济带来巨大的灾难性后果，使很多香港人至今心有余悸。
   
    而近两年来，在“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”和“个人游”等因素的强大推动下，香港经济才呈现出强烈的复苏势头。
   
    20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。与1970年相比，1990年香港银行存款增加了81倍。财富的快速积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量，更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都进入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。
   
    据统计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。
   
    1997年，亚洲金融危机发生，不久便迅速扩散到我国港台和东北亚地区。处在泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。
   
    据专家计算，从1997年10月到2002年年底的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
   
    十多年的财富效应，对香港来讲只不过是做了一场发财梦。梦醒后财富随风而逝，不少人还因贷款买房、炒股，由“富翁”一夜之间变为“负翁”。
   
    更重要的是，由严重经济泡沫引发的巨大财富潮的剧烈的起落，具有极大的负面冲击效应，形成畸形产业结构，恶化了香港营商环境，带来高成本结构、财政问题长期突出、社会两极分化更加明显等问题的出现，对香港经济转型产生重大影响。
   
    中国房地产业过热的伤口愈合了吗
   
    不要以为只有亚洲其它国家才有房地产市场泡沫破灭的教训，1988、1989、1990年，那次中国房地产业过热所造成的中国经济大衰退、大萧条，给中国经济所留下的创伤，至今都没有平复，甚至还不知何年何月才能平复。
   
    我们不希望这样的悲剧在15年后重演。如果此段历史真的重演，我们为此所支付的代价，我们所经受的痛苦，将会比上次沉重得多。
   
    那次中国房地产业过热所造成的金融危机风暴，所造成的建国以来最严重的一次通货膨胀(通货膨胀率高达27%)及挤兑风潮，以及此后的1990、1991、1992年的中国经济大衰退、大萧条，所留下的大量的、到现在还竖立在那里的残壁断垣。
   
    而几年后，前扑后继般爆发在海南和三亚的房地产泡沫的破灭，让我们又一次心惊肉跳。当时价值每平方10，000元的房子，两年后，每平方400元都卖不出去。到现在，八年过去，海南和三亚的房子都是全国的房地产凹地。
   
    海南和三亚的烂尾楼年年都在炸，已经炸了七八年，按现在排定的时间表，十年都还炸不完。
   
    每一座烂尾楼都是一座见证中国房地产泡沫的纪念碑，那是用几亿、几十亿、上千亿元建造的黑色的纪念碑哪。
   
    读了这段还很新鲜很新鲜的历史，您说，我们还能放纵房价继续上涨吗? 责任编辑：甘晨卉