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海南20年来房地产业发展成就
南海网 http://www.hinews.cn 2008-03-04 11:46 来源:南海网

  海南省房地产业在全省社会经济结构中占据重要地位,在城市建设中起到主导作用。海南建省办经济特区20来来,海南经济特区的立法创新、政策创新,对房地产业的迅速发展和稳健前进,起到重要作用。

  立法创新。

  海南省利用地方立法权建立了一个适应特区社会主义市场经济的地方法规体系。在房地产业方面,海南省人民代表大会制定、通过《海南省环境保护条例》、《海南省经济特区土地使用权有偿出让转让规定》、《海南省人民代表大会常务委员会关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》、《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定》。海南省政府颁布《海南土地管理办法》、《海南省城镇住房制度改革实施方案》、《海南省城镇经济适用住房管理规定》、《海南经济特区住房公积金管理规定》、《海南省停缓建工程处置规定》等地方性法规和规章制度。

  海南省建设厅依法行政,制定《关于加强勘察、规划设计市场管理工作的通知》、《海南省国土局土地使用权转让、出租、联营、抵押、登记暂行程序》、《海南省城镇房屋登记暂行办法》、《海南省城市综合开发公司管理规定》、《关于城市建设用地报批程序的暂行规定》等规范性规章制度。

  立法的创新对解决房地产业实际工作中急需的法律依据问题和促进房地产业健康发展起到了保障作用。

  土地使用制度改革。

  1988年,海南省颁布《海南土地管理办法》,在全国率先实行土地使用制度改革,由无偿、无限期行政划拨土地,改为有偿、有限期使用土地制度,土地使用权可以有偿出让、转让和抵押。土地有偿有限期使用。明确宣布海南开放土地使用权市场,为投资者提供使用土地的法律保障。在国内外产生了巨大的反响。1992年,国务院审议批准外商投资开发海南洋浦经济开发区30平方公里土地,是当时我国规模最大的成片开发区,也是海南经济特区成立以来吸收投资规模最大的一个项目,标志着海南的改革开放迈出了极为重要的一步。

  开放的形势和优惠政策使海内外投资者蜂拥而至,拉开房地产业大发展的序幕。随着中央给予海南的特殊优惠政策不断落实,海南大开放大开发大改革的势头越来越猛,前景越来越好,房地产业充满了生机与活力。形成设计、施工、开发、经营的庞大的房地产大军,促进了房地产市场的发育和形成。

  房地产业“海南热”最高峰时期海南有房地产开发公司4000多家。商品房开发投资额达到80亿元以上。全国大多数的房地产公司云集在海口市和三亚市。房地产业成为国内外投资者瞩目的投资热点。

  房地产开发投资急剧增加,开发量成倍增长。

  建省前,海南累计完成房地产开发投资1.5亿元,商品房竣工面积37.2万平方米。2003—2007年,房地产完成投资额360亿元,商品房竣工面积共计609.41万平方米。分别增长240倍、16.4倍。1988年,海南省商品房开发投资额1.49亿元,2007年预计达到110亿元,增长73.8倍。

  产值和利税随之大幅度增长。

  1990年,房地产业提供的财政收入占地方财政收入的20%以上。2003年—2006年房地产的相关税收分别占当年税收总收入的20%、25.3%、27%和34%。2007年上半年达40%。所占比例的百分点逐年增加,幅度较大。

  处置积压房地产。

  1993年—1997年,国家对经济实施宏观调控政策,房地产业进入调整时期,海南省委、省政府“进一步深化改革、扩大开放,狠抓两个根本性转变,积极促进经济回升”,积极消除房地产热给经济带来的后遗症。1998年,在党中央、国务院的关怀下,海南被列为全国处置积压房地产的试点地区。海南省遵循国家法律、法规的规定,结合实际,制定了一系列政策法规。省人大常委会颁布《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》、《海南经济特区换地权益书管理办法》;省政府制定《处置海南积压房地产试点方案》、《关于严格控制海口市、三亚市、琼山市新建商品房有关问题的通知》、《加快积压房地产产权确认工作实施办法》、《关于深化城镇住房制度改革促进住宅业健康发展的意见》;省政府办公厅出台《关于进一步做好闲置土地处置工作的通知》、《关于加快积压房地产流通有关问题的通知》、《关于对处置积压房地产实行税费减免政策的通知》;此外,还有《海南省积压房地产估价管理暂行管理办法》、《海南省地方税务局关于处置积压房地产减免税审批管理规定》;省高级法院下发《关于做好积压房地产案件审判工作的通知》;省房改办出台《关于职工购买积压商品房享受房改优惠政策的通知》。基本形成处置积压房地产的地方性政策法规体系,保证了处置积压房地产工作依法、有序地进行,为今后积压房地产正常消化打下基础。

  三亚市率先贯彻落实,处置积压房地产的隆隆炮声,宣告了海南的信心和决心。至2005年底,全省已处置闲置建设用地2.30万公顷,占应处置闲置建设用地总量的96.6%;积压商品房销售或出租429.30万平方米,占积压商品房总量的94.2%;停缓建工程已处置或申报处置方案的1467.80万平方米,占停缓建工程总量的90%。

  处置积压房地产工作的顺利进行,改善了群众的住居条件,改善了房地产市场运行环境,改变了城市面貌,不良贷款率大幅下降,促进房地产产链的良性循环,改变了海南经济运行环境。

  住房制度改革。

  海南积极推行住房制度改革,提出“以资产换资本,以存量换增量”的工作思路,从实际情况出发,实行租、售、建三者并举的方针。出售公有住房,盘活存量公房。管好、用好住房资金。加快经济适用住房建设,逐步取消福利分房,探索住房货币化分配的办法。实施城镇住房制度改革。1992年至2005年,累计出售公有住房11.3万套,占可售公有住房的98%;面积842.67万平方米;回收房价款23.57亿元;完成职工住房总投资59.43亿元;建成各类经济适用房5.84万套,建筑面积767.1万平方米。在改善居住条件的同时,通过开放住房二级市场,推行职工住房物业管理市场化,提高职工住房的商品化、社会化水平。

  “十五”期间住房制度改革继续深入发展,实行住房分配货币化,建立以住房公积金制度为主的政策性住房金融服务体系,有效地提高了职工住房消费能力。建立住房公积金制度的单位达到4018个,参加职工42.53万人,缴存公积金总额21.97亿元;住房公积金贷款共发放20084.09万元;全省共利用单位住房基金给职工发放住房补贴2338.23万元。初步完成了福利住房制度市场化改革任务。

  住房制度改革有五个“转变”,住房供给机制从无偿的福利住房转变到提租、售房,盘活存量,逐步实现住房商品化。住房投资体制从政府和单位包建、包分转变到建房以个人出资为主。住房资金从分散管理逐步转变到集中规范管理,资金使用效益明显提高。住房分配方式从实物分配转变到全面推行住房公积金制度,加快住房货币化分配的步伐。住房物业管理体制从单位统包维修转变到逐步推行社会化、专业化管理。住房制度改革具有海南特色,适应社会主义市场经济要求,初步建立起住房新制度,在出售公房的广度、价格并轨的速度、提租的力度方面,走在全国前列。

  房地产业的发展。

  1988年至2007年,海南房地产开发完成投资额700多亿元,占同期全社会固定资产投资额的17%左右;向社会提供商品房屋2100万平方米,占城镇房屋9429万平方米的22.27%,其中商品住宅1542万平方米,占全社会住宅5855万平方米的26.34%。商品住宅平均每年竣工77.1万平方米,相当于每一城镇人口每年新增0.36平方米的住宅。1987年,海南省城镇人均居住面积5.8平方米;2006年底,全省城镇人口平均拥有25.19平方米的住宅建筑面积,增长4.3倍。

  海南房地产业遵循“统一规划,合理布局,综合开发,配套建设”的政策,以住宅建设为重点,加强城市基础设施建设,建设了一大批环境优雅,设施配套齐全,居住方便的新型住宅小区和各种开发区。有力地推动了海南省的城市规划、建设管理体制的改革。为城市居民提供了居住条件,改善了城市居民的居住环境。为海南大、中城市提供了大量的基础设施。整顿和规范房地产市场秩序,加强房地产企业资质管理,处置积压房地产、住房制度改革的顺利进行,体现了增量房地交换方式的改革,推动和发展了城市国有土地使用制度的改革,显示了国有土地的价值,推动了房屋商品化。海南房地产从高速发展进入健康、稳步发展阶段。

  2003年—2007年,海南省加快城市化进程,加强住宅小区配套建设,提高城市品位。海口市、三亚市先后荣获国内城市建设最高奖“中国人居环境奖”,南山文化旅游区获“中国人居环境范例奖”。政府组织企业联手在国内外推介海南房地产品牌,对海南健康岛、健康住宅进行了系列宣传。海南的生态、居住环境,吸引了一大批岛内外投资者来海南购房、置业,促进商品房的销售,带动了房地产市场复苏。房地产业在“健康岛”品牌效应下稳健发展,海南成为国内比较向往的第二居住地。

  2007年,中共海南省第五次党代会提出“重塑特区意识,重振特区精神”的号召,海南省房地产业继续保持生机和活力,解放思想,与时俱进,新的政策、法规在不断创立。在体制创新上有新的突破,在抢抓机遇上有新的成效。在创新中发展海南房地产业。创建具有海南特色的房地产业。

作者:    责任编辑: 陈珊
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