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威海海景房变“鬼城” 威海银滩海景房崩盘50万买十几万卖

来源:水母网 作者: 时间:2014-09-11 09:43:24  
关键词:海景房 养老 鬼城 滩海 巽寮湾
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  过去的10多年中,“海景房”是一个被频繁炒作的概念,海滨城市也是房价蹿升最快、泡沫最为严重的区域。号称“天下第一滩”的威海乳山银滩,威海海景房正在为如何消化巨量空置的海景房而发愁。

  威海海景房变“鬼城”威海银滩海景房崩盘50万买十几万卖

  没人住的海景房

  夕阳西下,山东威海乳山县海边的人多了起来。

  冒着烟的烧烤摊,叫卖小海鲜的人力三轮车,卖泳衣和饰品的小摊,这片乱糟糟、脏兮兮的海滩,与其声名在外的“银滩”难以匹配。21.3公里海岸线上行人稀少,却密密麻麻分布着200多个小区,这些没有灯光的房子影影绰绰,路边几个已经废弃的酒店还能看出过往的繁华。

  “现在已经是最旺的季节了,很多人带着孩子来过暑假。到了冬天根本看不到人,那才叫荒凉呢。”出租车司机说。

  整个银滩的中心地带,是管委会办公所在的银滩大酒店,它正面向海,侧面是银滩唯一的餐饮街,有10多家在营业的餐厅,夏日喝啤酒、吃海鲜的人群带来了热闹的气氛。餐厅老板基本都是本地人,他们说就指望夏季这一季的生意。位于餐饮街上的几个小区,也没有比远处的楼房更有人气,基本上十室九空,有些房子的窗户已经破损,看上去凋敝不堪。零星有几个住户,每栋房子都能看到好几处“出售”、“急售”之类的广告。

  “房子现在非常难卖,”银滩旅游地产5S店里的小吴说,从2010年以来这里房价滞涨了5年,而买房人越来越少。“很多二手房是2008年前后花了50万买的,现在挂出来就是20多万,如果运气好,买家要现金十几万就卖了。”有些楼盘开盘多年,房子至今还没有卖完,有些项目打出了“首付1万元,在海边安个家”的广告。即便使出了浑身解数,情况还是越来越糟,记者了解到的烂尾楼至少有4处,2013年一位浙江籍开发商资金链断裂跑路。

  盖房子之前,银滩60多平方公里的土地上长着茂密的松树,现在只剩下了这些没有人住的房子。由于当地房管局并不公布相关信息,很难查证银滩海景房的确切开发量,以每个小区10万平米计算,200个小区的住宅供应量就是2000万平米。如果按照人均40平米计算,这里至少能容纳50万人口,但现在它几乎就是一座空城。虽然号称“银滩旅游度假区”,这里既无度假设施,也无度假风情,商业配套很少,生活很不便利——它就是硬生生造出来的、没有任何生活内容的一座城。

  40多家房企转型

  2013年4月18日,乳山市举行滨海新区揭牌仪式,将传统的银滩度假区划归其中,滨海新区规划控制区总面积348.94平方公里,共规划有7个功能区。

  “原来银滩是按旅游度假区进行规划定位,现在则按城区来规划建设。”乳山滨海新区管委会副主任王祥芹介绍说。

  经历近二十年的野蛮发展后,银滩难以消化的巨量海景房,渐渐从财富变成包袱。从近年开始,当地政府开始推出各项措施,力促房产企业转型。特别是在划归滨海新区后,改变“放眼看去全是房子”的境况更加迫切。

  据介绍,为改变房企单一的“建房卖房、一卖了之”的经营模式,不仅从规划上叫停了单纯商品房开发建设,而且通过政策支持、资金扶持等方式,鼓励房地产企业由投资型向民生型转变,如今已有40多家房地产企业向新兴工业产业、服务业基础产业转型。

  更为重要的是,地方政府开始引入专业的养老机构,通过返租空置房的办法,慢慢消化巨量空置海景房,进行统一改造,与专业酒店、健康管理公

  司、物业公司合作,打造新型度假养老经营模式。

  以银滩“爱之源”养老公寓为例,就是当地碧海华庭小区的一次探索:开发商把尚未出售的楼房经过简单装修,增设老年人无障碍设施,改建成小户型养老公寓;对于已出售的楼房则推出住宅返租方案,不常年居住业主可将住宅返租给开发商,一年可自住30至60天,其余时间由开发商对外出租,租金扣除服务成本后,剩余部分双方均分。“养生”和“养老”,甚至成为未来银滩新开发项目的标准配置。

  乳山市委副书记、市长隋建波曾公开表示,“正在建设中的楼盘要抓紧更改和调整规划设计方案,尽快融入养生养老元素,完善社区会所、医疗中心、配餐中心、护理机构等相关养老服务设施,建设养生养老社区和康复养老医疗机构。今后,新的开发项目若无养生养老配套设施,将一律不予批准。”

  “我们的目的就是要让传统意义上的‘海景房’退出乳山的历史舞台。”隋建波说。

  在隋建波看来,由传统地产迈向养生养老(地产),是开发方式的转变、发展思路的创新,也是银滩房产的“重生”.

  但这一模式,能否改变银滩的空城现象,现在还不得而知。即使按照半数的空置率计算,这些年来,银滩的空置房数量,也在千万平方米左右。有多少老人可以过来消化这些存量,还是未知数。

  来源:齐鲁网

  产业黑洞

  如果海岸线上的房子都有人住,那就不会有什么大的问题。这些入住率极低的海景房,造成了双重的浪费——既破坏了自然生态,又浪费了大量的财力。在卖地时,地方政府对房地产通常寄予拉动经济的期望,但事实证明,这些没有人住的海景房对经济的拉动作用非常有限。

  乳山银滩离乳山市有十几公里的路程,在银滩年景最好的2008、2009年,外来的买房人把乳山市的酒店抢订一空,消费也一片兴旺。但银滩上除了房地产,没有任何成气候的产业,这两年买房客们撤退之后,银滩变成了一座空城。乳山市看上去也不景气,在由市区通往银滩的路上,有好几处被遗弃的工厂。

  产业黑洞不是银滩独有,这是狂热投机驱使下海岸线开发的通病。2007年,营口规划了沿海产业基地,在土地财政的驱动下,大量的土地被迅速出让,但产业升级速度却赶不上房地产开发的速度。由于产业无法及时导入,沿海产业基本陷入萧条,楼市也几近崩盘。巽寮湾、三亚很多海湾开发的主题是度假,但度假只是一个泛概念,并没有落实到相关产业链的可持续运转,也没有真正形成支撑。

  “国外那些开发得很成功的海岸线,基本都有一个主题产业做支撑。如果没有的话,都很难生存下去。”孙洪波说,比如澳洲的黄金海岸是冲浪基地,大堡礁是潜水基地,泰国普吉岛是国际商务会议中心,摩洛哥有赌场和F1赛车,戛纳有电影产业,墨西哥的坎昆、美国的旧金山更是有金融、商务、文化体育等很多产业。这些成功开发的海岸线都是生活、工作、休假三位一体,除了旅游之外,本来就有很多现实生活的内容,因此它的配套也会非常完善。而中国的海岸线开发都很单调,除了盖房子,没有其它产业。因此,中国的海岸线旅游也很单调,除了洗海水澡、搞些水上运动,就再也没有其它的东西了。因为入住率低,中国很多旅游地产根本没有配套,导致生活不方便,这又拉低了入住率,最后变成恶性循环。

  “中国的这种开发模式会越来越走不下去,因为没有新内容的注入,无法升级。”孙洪波说,产业其实就是要给海岸线注入更多的持续吸引人的内容,比如摩洛哥的F1赛车、戛纳电影节,每

  年都会有新主题,不断地吸引眼球。“而你盖个酒店5年装修一次,除了这个还有什么吸引别人的?”

  乳山银滩一直打着“养老”的旗号,提出过做养老产业,但在急功近利的发展思路下,房子盖得很快,养老产业却没有形成哪怕一个有吸引力、影响力的项目。“比如说乳山每年能办一个权威的养老论坛,加上养老设施、设备的展示交易会,逐步吸引全国做养老产业的人来交流、交易,再加上开发的养老房,很多人也会来体验度假,银滩可能就活了。”孙洪波说。和做房地产、赚快钱相比,养老、服务都是浮云。

  在中国的海岸线上,青岛是经济发展得最好的城市之一,但是它的海岸线开发也有诸多遗憾。

  2012年以来,青岛市政府同时启动了西海岸黄岛和北海岸红岛的开发。“我认为青岛现在的经济实力不能支持三岛联动,这是典型的小马拉大车,严重透支青岛的未来。”青岛的一位资深地产人士说,青岛主城区的崂山区、李沧区,都还有大量的土地,是青岛未来发展的重心所在。“主城区尚且吃不饱,西海岸要好就不容易。黄岛都好不了,那你红岛怎么能好?”

  1984年,国务院划分了14个沿海经济开发区,青岛的西海岸就是其中之一(当时还没有黄岛的称呼),以来料加工为主。但至今实体经济也没有发展起来,学校、医院、商业等生活配套等都很不完善,生活不便利。黄岛的支柱产业也是房地产,整条海岸线上已经盖得满满当当,均价在每平米9000元左右,看上去没什么人气。“现在西海岸都拉不起来,你硬要把北海岸拉起来,这不是白日做梦吗?”上述人士说。

  和黄岛一样,红岛没有实体经济,唯一的支柱产业也是房地产。由于交通不便、几乎没有配套,红岛的房价每平米只有五六千元,依然卖不动。“在红岛没人赚钱,企业投多少亏多少,政府的投资也是亏的,唯一盈利的就是政府的土地账面溢价。”

  经过了这一轮疯狂投机之后,这些海岸线会重蹈海南1990年代泡沫破灭的覆辙吗?

  根据海南统计局的数字,2014年上半年海南的房产销售同比下降了40%。海南是中国唯一的一个热带海岛,这种唯一性让它死去的可能性变小。但是像营口、乳山等地,海景房的泡沫会不会破裂很难说。但无论如何,一揽子卖海景房的模式,已经难以为继。巨大的供应,以及2014年以来楼市的萎靡,这类旅游概念的房产销售越来越困难。

责任编辑:甘晨卉
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