原创报道

　　南海网海口11月27日消息(南海网记者 李晓梅)当小区公共区域设施设备损坏时，居民首先想到的是用住宅专项维修资金维修。但根据海南省人大常委会调研组日前公布的一份关于物业管理条例实施情况的调研报告显示，海南的住宅专项维修资金使用难，全省交存32.22亿元，仅使用3.67亿元，使用率为11.4%，陵水和澄迈的使用率为0。

　　住宅专项维修资金使用率低 陵水澄迈使用率为0

　　住宅专项维修资金，又称公共维修基金，是住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后，用于维修和更新、改造的专项资金。但省人大常委会调研组今年8月至9月对全省贯彻实施《海南经济特区物业管理条例》情况进行调研后发现，截止2014年底，全省共交存住宅专项维修资金32.22亿元，使用3.67亿元，余额30.01亿元(包括利息及其他收入)，使用率为11.4%。

　　其中，海口市共交存12.3亿元，使用约3000万元，使用率为2.4%;三亚市共交存6.5亿元，使用3142万元，使用率为4.8%;陵水和澄迈分别交存1.34亿元和7278万元，使用率为0。

　　4个原因导致住宅专项维修资金使用难

　　调研组发现，海南专项维修资金使用难有4个原因，一是按照条例规定，要使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。由于海南“候鸟”型小区较多，两个“2/3”的规定在实际操作中难以达到。二是大多数住宅小区没有成立业主委员会或业主委员会届满后没有改选，无法召开业主大会动用专项维修资金。三是一些业主对公共设施或共用部位的维修、更新、改造的态度是事不关己，漠不关心;四审批程序时间长，使用项目不够明确等。

　　住宅专项维修金使用难 致设备长期带“病”运行

　　据介绍，这些原因使海南大部分住宅专项维修资金无法使用，影响了住宅小区公共设施设备、公共部位的维修、更新和改造，造成一些设施设备无法得到及时维修，还有一些设备长期带“病”运行。

　　如定安某小区2015年元宵节期间因机房意外失火而造成发动机损坏，因未成立业主委员会无法启用专项维修资金进行维修，只能由物业先行垫付。三亚某小区因消防设施存在问题，2014年被三亚市政府列为重大火灾隐患单位，由于业主委员会不同意动用专项维修资金，至今仍未维修;还有一些住宅小区电梯出现安全问题，由于无法动用维修资金，至今无法检修，给业主带来很多生活不便和安全隐患。

　　简化住宅专项维修金使用程序 细化资金使用项目

　　对此，省人大常委会调研组建议，在公共部位和共用设施设备(如供水、供电、照明设施等)突发严重问题或故障时，进一步简化程序，确保维修资金能尽快到位，设施设备能及时得到维修，尽快恢复正常使用功能。

　　同时，对一些超过使用期限的设施(如消防、供电等设施)，由业委会报请行政主管部门组织专家或委托检测机构进行考察和检测，如认定确实存在问题需要维修并符合使用专项维修资金条件的，由政府行政主管部门在住宅小区显著位置进行公示，公示期内没有提出反对意见的即可动用维修资金进行维修;并细化住宅专项维修资金使用项目，如消防、照明等设施涉及所有业主，而游泳池、健身房等设施只涉及到一部分业主，对能否动用专项维修资金的项目进行明确和区分。

　　此外，将专项维修资金以每幢楼为单位建立分帐户，哪幢楼需要维修，由哪幢楼的业主进行表决即可;维修涉及到多幢楼的，由多幢楼的业主共同表决，并加强对使用专项维修资金情况的监管，对违规的企业和个人应从严从重从速处罚，并列入信用不良纪录。

　　莫让住宅维修资金“沉睡”下去

　　来源：海南日报 作者：袁锋

　　省人大常委会调研组一份针对我省物业管理的调研报告显示，全省小区住宅专项维修资金使用率极低，海口市使用率为2.4%，三亚市为4.8%，陵水和澄迈使用率为0。(见今日A02版)

　　业主收房时，不缴纳专项维修资金就拿不到钥匙，而小区公共部位和共用设施需要维修时，要动用这笔钱却困难重重。明明是自己的钱，怎么想用一用就比割别人的肉还难，这让大部分业主想不通。应该说，过于繁琐的动用程序是一个重要原因。

　　“所有权人决策”是《住宅专项维修资金管理办法》已经明确的一条原则。为克服专项维修资金的公共决策失灵，亟须贯彻“所有权人决策”的原则，把决策权真正交到维修资金的所有者和受益者——小区业主手中，这就倒逼业主尽快建立和完善业主大会、业主委员会等业主自治组织，为小区使用维修资金破除最基本的障碍，让沉睡的资金尽快苏醒过来。

　　海南成立业主委员会的小区不足三成 且运行不规范

　　南海网海口11月27日消息(南海网记者 李晓梅)在物业与业主的“战争”中，业主委员会犹如一柄尚方宝剑，上可以实现自治管理，下可以制衡物业服务企业。然而，根据海南省人大常委会调研组日前公布的一份关于物业管理条例实施情况的调研报告显示，海南绝大多数住宅小区尚未成立业主委员会，面临成立难、运行不规范等问题。

　　大部分小区未成立业委会 运行不规范

　　目前，海南推行物业管理的2263个住宅小区中，成立业主委员会的仅有622个，占总数的27.4%。这是调研组经过调研获得的统计数据，其中，海口、三亚、儋州、琼海、五指山、澄迈、定安、陵水、保亭9市县成立业主委员会的小区分别分别占上述9市县各自推行物业管理小区总数的35.7%、25%、11.5%、20%、15%、1.5%、4%、2.6%、5.5%。根据向物业公司发放的调查问卷统计结果显示，小区没有成立业主委员会的占70%，与有关部门统计的27.4%的成立率基本相符。据了解，成立业主委员会的小区多为早期开发项目，规模小，本地居民占多数，未成立业主委员会的小区多为“候鸟型”小区。

　　调研发现，从目前已成立的业主委员运行情况来看，有相当一部分业主委员会未按规定履行业主委员会职责，存在运行不规范，不作为，甚至乱作为的现象。一是没有起到业主委员会维权、监督和协调的作用，没有制定管理规约，对业主反映的问题置之不理，对业主与物业服务企业的矛盾不管不问不协调等;二是任期届满不组织换届选举。很多小区的业主委员会在任期内未按规定组织召开业主大会进行换届选举，导致任期届满后自动解散;三是缺少监督和制约。由于业主委员会没有经费，无人监管，致使个别业主委员会委员利用续聘或选聘物业服务企业、与物业服务企业协商使用公共部位收益等时机，趁机谋取个人私利，损害了全体业主的利益。

　　据统计，海口市住宅小区至今共成立业主委员会472个，其中344个任期届满未改选，改选率27%;琼海市住宅小区共成立业主委员会27个，其中14个已任期届满未组织改选，改选率48%;三亚市近两年共有16个业主委员会任期届满未改选。

　　新建小区入住率低等导致业委会成立难

　　调研组发现，海南成立业主委员会难的主要原因，一是新建住宅小区入住率低。海南商品房住宅小区的业主绝大部分是内地各省区市的购房者，这些业主大部分冬天则来，夏天即走，只有一小部分常年在海南居住，还有一部分在购房后从未入住，入住率低的情况十分突出，影响了业主委员会的成立。条例规定：“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加(双过半)，方可召开业主大会”。由于一些业主长期不在小区居住，还有一些业主联系不上，开会无法达到“双过半”，无法召开业主大会。二是一些小区业主参与意识不强，业主大会因多数业主不愿参加而无法召开。根据对业主的调查问卷统计结果显示，对小区业主委员会不了解的业主占到了60%。

　　据了解，由于目前全省绝大多数住宅小区尚未成立业主委员会，今年6月，省政府调整了现行的物业服务收费指导价范围，放开了全省非保障性住房物业服务收费价格，实施市场调节价。物业收费放开后，物业服务企业如要调整物业服务收费，将面对广大业主，势必激发很多矛盾。调研组建议，对没有成立业主委员会的小区仍实行政府指导价，直到业主委员会成立，再由物业服务企业和业主委员会协商决定物业收费标准;对物业企业反映较多的物业费收费难问题，建议政府及有关部门采取有效措施，解决困扰物业服务企业经营困难的难题，推动全省物业服务行业健康发展。

　　主管部门要想方设法促进小区业委会的成立

　　住宅小区成立业主委员会是法律规定的基本要求，调研组认为，物业管理主管部门要加强管理和指导，充分发挥基层组织的作用，由基层组织联手前期物业服务企业，建立物业管理网络平台，通过电话、电子邮件、短信、微信等方式，开展宣传发动工作，加强与业主的联络和沟通，想方设法促进住宅小区业主委员会的成立，在这种情况下仍不能成立的，建议由街道办事处代为履行业主委员会职责，直至业主委员会能够成立。

　　同时，对业主委员会不能正常开展工作或在任期内未组织改选的，建议由小区所在的街道办事处、乡镇人民政府等基层组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。此外，还要加强对业主委员会的监督和指导，对不履行委员职责的要依法启动处理程序，对乱作为甚至触犯法律的要依法追究责任。

　　调研组建议，各市县政府要建立物业管理联席会议制度，整顿规范物业管理市场秩序，严肃查处无备案经营行为，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业服务企业的整顿力度，完善市场竞争机制，全面提升物业服务水平。