公示公告

海口市国土资源局

关于实施不动产统一登记制度

有关问题解读

　　1 什么是不动产和不动产登记?不动产登记具体包括哪些内容?

　　不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。

　　2 不动产统一登记会带来什么影响?

　　不动产登记是我国推行的一项重要制度改革，是物权领域的一个重大变革。建立权属清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系，一是有利于保护不动产权利人的合法权益，使登记信息准确、清晰，避免遗漏或重复登记，减少矛盾和纠纷。二是方便群众办理登记，群众只需准备一次材料、前往一个窗口、填写一次表格，在规定的时间内就可以一次性申领到不动产权证书，减少了办事群众在不同部门、不同窗口之间周折往返的劳顿。三是登记职责整合为由一个部门(市国土资源局)来承担，分工明确，权责一致，既减少了行政成本，又提高了办事效率。四是实现资源共享，保障交易安全，有关信息实现互通共享，当事人、利害关系人以及有关国家机关可以依法对不动产登记资料进行查询、复制。

　　3 哪些不动产权利可以依法申请不动产登记?

　　目前，集体土地所有权、房屋等建筑物(构筑物)所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、森林(林木)所有权、地役权、抵押权等可依法申请不动产登记。农村土地承包经营权，国家规定了5年过渡期，过渡期内由原部门(市农业局)办理，过渡期结束后将纳入不动产统一登记业务，具体时间另行通告。

　　4 海口市辖区的不动产登记由哪个机构办理?

　　为将原先分散的登记职责整合到一个部门，我国《不动产登记暂行条例》规定由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。具体到我市来讲，海口市国土资源局设立不动产登记局负责组织实施全市不动产登记工作;市国土资源局下属事业单位海口市不动产登记中心具体负责市辖区不动产登记的事务性工作，业务办理窗口设在海口市滨海大道42号海口市政府服务中心不动产登记受理窗口及国贸二横路国土大厦1楼，咨询电话：0898-68522108，0898-66770536。

　　5 不动产登记程序如何启动?

　　根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记程序以依申请启动为原则，即登记程序的启动应当依据当事人的申请，当事人如果没有申请，登记机构一般不得主动登记。但是，这一原则也存在以下两种例外情况：

　　第一，依嘱托登记。依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，比如查封登记。

　　第二，依职权登记。不动产登记机构依职权办理不动产登记事项的，比如依据人民政府的生效征收决定办理注销登记等。现实生活中，存在不少权利人怠于申请更正、注销等登记的情况，此时登记簿记载的权利与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的合法权益，因此，登记机关可以按照规定依职权直接办理相应登记。

　　6 依申请登记的不动产登记程序包括哪些环节?

　　根据国土资源部《不动产登记操作规范》(试行)的规定，依申请登记的不动产登记程序主要包括以下几个环节：

　　第一，申请。不动产登记申请是不动产申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求，是开始不动产登记程序的第一个环节。通常情况下，当事人不申请，登记机构不得办理登记。

　　第二，受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上相当于初步审查，例如，申请人提交的材料是否齐全，申请材料上的内容与申请登记的事项是否相符，申请形式是否符合法定要求，申请材料的内容之间是否相互对应等。

　　第三，审核。不动产登记机构受理登记申请人的登记申请后，需要对申请登记的事项进行进一步审核，最终作出予以登记或者不予登记的决定。

　　第四，登簿。登簿是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记事项记载于不动产登记簿时，标志着登记程序完成。

　　第五，发证。发证是指登记程序完成后，依法向符合条件的申请人核发不动产权证书或登记证明。

　　7 如何进行不动产登记申请?

　　根据《不动产登记暂行条例》要求，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：(1)尚未登记的不动产首次申请登记的;(2)继承、接受遗赠取得不动产权利的;(3)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;(4)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;(5)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;(6)申请更正登记或者异议登记的;(7)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

　　共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：(1)处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外;(2)共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请;(3)不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人其中的一人或多人申请。

　　8 办理不动产登记需要提供哪些资料?

　　各类不动产登记业务所需申请材料、办事程序、办事时限等相关要求可7月25日起前往办事大厅领取或登录市国土资源局网站(http：//www.hklorb.gov.cn)查询获取。

　　9 不动产统一登记后，办理不动产权证需要多长时间?

　　根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。需要注意的是，审查时限并不包括公告、权籍调查、补正资料的时间，也就是说，有的不动产登记如果需要公告、权籍调查、补正资料，公告、权籍调查、补正资料的时间不计算在30个工作日之内。目前我市不动产登记机构通过与规划、住建部门协调，将测量工作向社会开放，不断加强岗位练兵，及时总结经验、精简办事流程，工作效率已逐步得到提高。现阶段按总办件工作日压缩35%为目标进行对外公开承诺，根据不同登记类型、审查要求进行压缩。

　　10 什么是不动产权籍调查?

　　与传统的房产证、土地证相比，不动产权证书增加了全国唯一的不动产单元号，作为不动产的“身份证号码”，有利于更好地保护不动产权利人权益。但为了获得不动产单元号，需要进行不动产权籍调查。不动产权籍调查是指依照不动产权利人的申请，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，再根据调查资料将房屋等建筑物、构筑物与土地、海域进行“落宗落户”的过程。

　　11 哪些情形需要开展不动产权籍调查?

　　需开展不动产权籍调查的情形：(1)申请不动产所有权、使用权首次登记;(2)申请不动产所有权、使用权变更、转移等登记的，不动产界址点发生变化的;(3)实施不动产统一登记前，已经分别办理土地、房屋或其他不动产权籍调查的，不动产界址发生变化的;(4)实施不动产统一登记前，已经分别办理土地、房屋或其他不动产登记的，但未进行权籍调查或者无法提供权籍调查成果的。

　　12 不动产登记费如何收取?

　　在国家、省出台新的不动产登记费标准前，不动产登记费仍执行现行标准，具体如下：(1)单独申请土地登记的，按原土地登记收费标准收取;(2)已办理土地登记后申请房屋登记的，按原房屋登记收费标准收取，即住房登记每件80元;非住房房屋登记每件550元。

　　13 实施不动产登记以后，原有证书是否需要更换?

　　启用不动产登记簿证后，原依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明，如《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《海域使用权证书》、《林权证》等继续有效。原权证齐全的，按照“不变不换”的原则，在今后依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。

　　14 商品住房土地权属清楚，有房屋产权证、分摊土地使用证(或土地分割证明书)的应该怎样办理?

　　申请人可凭分摊土地使用证(或土地分割证明书)等要件向不动产登记中心申请办理登记。不动产登记中心按照分摊土地使用证(或土地分割证明书)所载的分摊面积进行登记。

　　15 商品住房土地权属清楚，持有房屋产权证、但未进行土地分摊的(即有大证，无小证)应该怎么办理?

　　不动产登记中心按照“大证”所载的土地面积以按份共有的方式进行登记。(项目由多宗地进行开发的：建立虚拟宗，宗地图、面积由外围界线组成，用途、年限按其中宗地的最短年限记载，备注中列出原宗地的用途、年限、面积、容积率等基本要素;不相连宗地一并处理、宗地图由虚拟大宗地组成。不动产登记办理业务过程中，经查询无宗地坐标或坐标不规范的，转测绘院办理地籍调查)，宗地图由测绘负责提供。

　　16 商品住房土地权属不清楚，不动产登记窗口在受理过程中发现只有房产证，没有土地登记的情形应该怎么办理?

　　海口市不动产登记中心应向申请人出具无土地登记信息的查询结果(根据需要可经土地档案室查询确认)，申请人凭查询结果向国土大厦测绘院权籍调查窗口申请办理土地权属调查，测绘院进行权属调查，成果由各国土分局审核并出具成果，申请人凭土地权属调查成果向海口市国土资源局审批办窗口办理土地确权(由海口市不动产登记局办理土地确权，出具权属确认意见书;涉嫌违法用地的由海口市国土资源执法监察局转区大队核查并出具查处意见)，完成土地确权后由申请人依照第(二)款的程序申请办理不动产登记。

　　17 公有住房和经济适用住房土地权属清楚，持有房屋产权证、分摊土地使用证(或土地分割证明书)的应该怎么办理?

　　申请人可凭分摊土地使用证(或土地分割证明书)向海口市国土资源局审批办窗口申请办理划拨地补办出让手续，缴纳土地出让金、税金。完成划拨地出让后由申请人凭划拨土地补办出让批准文件等要件向不动产登记中心申请办理不动产登记。

　　18 公有住房和经济适用住房土地权属清楚，持有房屋产权证、但未进行土地分摊的应该怎么办理?

　　海口市不动产登记中心在海口市政府服务中心不动产受理窗口16号、17号窗口设置咨询窗口专项办理土地分摊，咨询窗口按照转移登记房屋所在幢的楼盘表数据对土地进行分摊(如没有楼盘表数据，转测绘院进行房地测绘，完善权籍调查数据出具权籍调查成果，权籍部门建立楼盘表)，出具土地分摊告知书。申请人凭土地分摊告知书向海口市国土资源局审批办窗口申请办理划拨地补办出让手续，缴纳土地出让金、税金。完成划拨地出让后由申请人凭划拨土地补办出让批准文件等要件向不动产登记中心申请办理不动产登记。

　　土地分摊告知书须经原土地使用权人确认同意，如原土地使用权人不存在，海口市不动产登记局须对拟分摊的土地进行异议征询，如无异议，再行公告注销登记在原土地使用权人名下相对应的土地使用权。

　　19 不动产咨询窗口在受理过程中发现公有住房和经济适用住房只有房产证，没有土地登记或土地权属不清楚的应该怎么办理?

　　海口市不动产登记中心档案室应向申请人出具无土地登记信息的查询结果(根据需要可经土地档案室查询确认)，申请人凭查询结果向国土大厦测绘院权籍调查窗口申请办理土地权属调查，测绘院进行权属调查，成果由各国土分局审核并出具成果给申请人，申请人凭土地权属调查成果向海口市国土资源局审批办窗口办理土地确权(由地籍处办理土地确权，出具权属确认意见书;涉嫌违法用地的由海口市国土资源执法监察局转区大队核查并出具查处意见)，完成土地确权后由申请人依照第2款的程序申请办理不动产登记。

　　20 如有一套公有住房和经济适用住房，想出售，应该怎样办理?

　　经济适用住房所有权人申请上市出售，须持有市住建部门出具的转移登记准予上市出售的书面意见。已列入拆迁公告范围内的公有住房和经济适用住房不得办理转移登记(以拆迁公告为准)。

　　21 公有住房和经济适用住房土地分摊怎样计算?

　　按幢对申请办理转移登记的住房进行土地分摊，并在不动产登记簿中注记“本宗地内未作分摊的土地使用权属全体业主共用”。

　　土地分摊计算方法：房屋产权分摊的土地使用权面积=幢基底面积/所在幢有效核发房屋产权证的总建筑面积X房屋产权证登记的建筑面积。

　　为更好解决因政策调整而产生的遗留问题，本着高效便民的原则，在相关的不动产登记配套政策出台之前，对于涉及公有住房和经济适用住房划拨土地应补交的出让金，采用简易方法进行核算：即按与评估基期相适应的宗地所在片区的基准地价，由海口市国土资源局审批办窗口在受理划拨地转让申请时，根据现势地价以测算表形式核算分摊土地应缴交的土地出让金(不再单独出具正式的土地评估报告)。

　　22 当前不动产登记超期的原因?

　　(1)由于原房屋楼盘表、原房屋档案扫描件以及过渡期数据整合还未完善，部分数据无法解读分析，造成目前不动产登记数据建库不到位，给登记带来极大的难度。

　　(2)根据国土资源部《不动产登记操作规范(试行)》在不动登记申请前，需要进行不动产权籍调查，进行房地关联，实现落宗落幢。

　　(3)由于海口市长期以来的房、地分散登记，不动产登记中心在受理业务后，需要对申请登记的房屋进行权籍调查，这不仅包括房屋信息、还包括土地信息，这个过程需要大量的查阅、现场测量工作，加之基础数据缺失。

　　23 权籍调查前置后，不动产登记办理要多久?

　　根据工作实际，将各类登记办证时限由法定的30个工作日分别缩短到1至25个工作日以内，力求办理登记平均时限达到15个工作日。

　　24 当前国土大厦9楼档案查询等窗口办公环境狭小，排队时间过长，下一步有什么措施改进?

　　将在国土大厦一楼装修增设服务窗口，不断完善硬件设施，打造舒心办事环境。对已经完成扫描数字化的档案利用查询可在一楼窗口办理。另外在一楼安装“不动产信息查明”便民自助查询机，只要轻刷“二代身份证”，可查询人名下的房屋、土地状况、限制信息等，并且对群众公开的信息便会直接联网打印，缓解大厅人流压力。

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　　对下一步加快不动产登记办理有什么举措?

　　进一步优化内部登记流程，近期将推出合并受理业务，减少办证工作环节，提高办事效率，更好地服务企业、群众办理不动产登记。近期将推出对预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记两项合并登记受理;预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记，原分别受理的两项登记调整为合并受理登记事项的办证时限由原法定的各30个工作日缩短到25个工作日以内。

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