建言海南

　　有媒体报道，在海口全市的住宅小区中，登记备案成立业委会的不足三成。在各种现实因素影响下，有的小区业委会成立遭遇“难产”；有的因成员内部利益纠纷变味；更有的名存实亡……许多小区业委会遭遇“成长的烦恼”。

　　业委会成立难是个老问题，然而这一问题在海南尤为突出。首先，不少楼盘建设周期和销售周期都较长，边建边售的情况较多，使得已出售且交付面积过半这一召开业主大会或筹备业主委员会的先决条件，在较长一段时间内难以达到。其次，部分小区入住率不高，部分业主常年不在“线上”，整体“活跃率”不高，参与积极性不强，也导致小区业委会成立难。再次，一些开发商及前期物业服务企业由于利益关系，对召开业主大会及成立业委会极不配合，甚至各种阻挠、刁难，有的暴力相加。诸多因素导致海南不少小区业委会遭遇成立难。

　　“卧榻之侧岂容他人鼾睡。”同样，对于小区业主而言，小区各项事物的审议、核准、决策等大权怎能假手于物业服务企业，并最终受制于物业服务企业？业主成立业委会，最主要的目的就是为了更好地行使业主权利，以及对物业服务企业进行监督管理。这使得业委会与物业服务企业成为立场对立方，而非友情合作方。如果把小区比作一个企业，那么业主就是股东，业委会就好比是董事会，而物业服务企业就是CEO，物业服务企业所拥有的只是汇报、提议、执行等权力，而不能代行全体股东的权利。然而由于小区的“股东”绝大多数都是“散户”，自身力量较弱，导致“CEO棒打散户”的事情经常发生。

　　在现实中，一些物业服务企业搞不清自身定位，不把自己当成服务于主人的管家、佣人，反而时常凌驾于主人之上，还有的前期物业服务企业本末倒置，把开发商当成了服务对象，一起“坑业主”。不仅如此，一些物业服务企业长期以来各项收支账目不透明，人员工资、公摊水电、维护开支等成了理不清的糊涂账，停车费、广告费等收入长期不入账或去向成谜。到最后，物业服务企业账面入不敷出、长期亏损却赖着不走的新闻屡见报端，有的物业服务企业被解聘后还以各种“历史欠账”为由讹上业主一笔。物业服务企业的强势地位决定了在这场“个人与组织”的对抗中，往往是业主败下阵来。如果不扭转业主与物业服务企业的不对等地位，业主权利将成为空谈。

　　业委会成立与否，事关众多业主的切身利益。一方面，海南要利用特区立法权的优势，根据海南实际情况，对《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》等法律法规没有具化的物业管理内容进行细化、补充，通过立法优化完善相关规定，为业委会成立降低门槛、制造便利。如推动建立网络及新媒体等虚拟空间的业主大会平台，允许实名认证的业主在网络平台直接行使业主权利等。另一方面，在业委会难以成立的现实前提下，可以探索建立一些替代机制，成立一些部分暂行业委会权力的替代组织，如探索以临时业委会、楼长制、楼栋委员会等来代行部分业委会的权力，或由小区业主中的财务审计、建筑园林、法律等专业人士组成的业监会行使业委会的监督权等权力。