独家评论

　　国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。(8月29日人民网)

　　试点方案中明确提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。该规定意味着村里的土地也可以建房，然后出租给城市人或者在周边企业打工的人员。房地产租赁化是大势所趋，现在很多大城市土地紧张，能用来做建设用地的土地越来越少，更没有太多的土地用来建设租赁房。“集体用地建租赁房”最大的好处是极大地降低住房成本，以满足中低阶层住房需要为原则，符合国家目前提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”大方向，让居者有其屋。

　　当下，房价高企，很多人就是一辈子不吃不喝也不见得买得起房。而如果在外面租房，租金也相当高，特别是对于一些外出打工者，把工资的大部分用于租房，从而生活得相当困难。“集体用地建租赁房”，可以让出租房数量大幅度增加，也可以让租金有所降下来，更可以吸引更多的企业到城乡结合部投资，从而留住更多的人。另外，出租房多了，可以使一些原本急需购房的人有一个缓冲期，暂时不用购房，把房价降下来，从而使更多的人居者有其屋。也可以发挥集体建设用地的价值，增加乡镇村集体的收入，使集体经济得到不断发展壮大。

　　国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。“集体用地建租赁房”也应慎之又慎，选择试点的集体用地既不能选择已挂牌的违法违规项目，又必须具备房屋出租的市场需求，还要满足城乡建设规划条件。譬如：规划中是产业用地的，就不能变成居住用地；属于基本农田的，更不能用于建造出租房。此外，集体经济组织本身也要有建造租赁屋的意愿才行，而且还要具备一定资金实力。因为集体建设用地建成租赁房后，靠租金收益回收成本比较缓慢，前期建设资金压力会很大。如果集体没有实力，靠借贷资金盖租赁房屋，可能让集体经济背负沉重的负担，反而影响了集体经济的发展和壮大。

　　另外，集体建设用地盖租赁房后，要建立健全收益分配机制。如果产权尚未明确，土地流转的收益最终恐怕落不到村民头上。如果不明确收益分配，不能让集体组织成员从中获利，贸然推动集体土地建租赁用房，很可能会产生更大的经济、法律和社会问题。一旦土地收益、出租房租赁收入被个别权力者所垄断，那可能引起当地群众的不满，使各种矛盾出现，引发当地社会的不稳定，也使租房者不得安宁。(胡建兵)