问政海南|海口小区外墙脱落砸坏车事件后续:小区公共维修资金难申请 专家提建议→

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  新海南客户端、南海网、南国都市报8月19日消息(记者 易帆)近日,新海南客户端、南海网、南国都市报报道了海口市区两个小区住宅楼外墙部分脱落,造成车辆损伤的情况。报道刊发后,引起不少业主的关注,小区住宅楼外墙年久失修存在极大的安全隐患,然而住宅楼外墙维修属于公共部分的“大项开支”,需要启用公共维修资金,但这笔钱难申请,让不少小区物业和业主感到犯难。近日,记者走访海口市部分小区,发现部分小区入住率低、业主对公共维修资金不了解,参与度低、对这笔钱如何使用分歧大,是导致公共维修资金“搁浅”的主要原因。

  涉事小区:

  入住率仅50%,公共维修资金难启动

  19日,记者到永万路天伦誉海湾小区看到,为了消除住宅楼的外墙装饰“腰线”脱落带来的安全隐患,小区物业管理处正在对其进行拆除作业。

  天伦誉海湾小区正在拆除外墙“腰线”。

  “只能先由物业垫资,把这些存在安全隐患的地方拆除了,要启动公共维修资金,实在是很困难。”该小区物业管理处文经理说,小区自建成投入使用已有十余年,经历风吹日晒,这些外墙的“腰线”出现了安全隐患,对此物业管理处此前就已经发现并曾让维修工队做过预算,“小区一共有13栋住宅楼,经预算要修好这些外墙需要400万,这样的大项资金必须要启用公共维修资金才可以。”文经理说道,小区可用的经费有限,且小区里边的基础设施,包括外墙、防水等,要动用公共维修资金,这都需要业主们的同意。但是业主签字达不到三分之二,公共维修资金就无法申请。文经理无奈道,天伦誉海湾小区入住率仅50%,物业就此事多次向业主发出公告,但业主签字一直达不到三分之二,外墙“腰线”维修只好一再搁置。

  天伦誉海湾部分住宅楼外墙“腰线”已拆除。

  记者走访:

  业主不了解,参与度低

  住宅公共维修资金是由业主在购房时向有关部门缴纳并由有关部门管理储备,主要用于住宅小区共用部位保修期满后的维修和更新、改造;共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

  按照相关规定,申请和使用专项维修资金,应当占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。近日,记者走访海口市部分小区,发现部分小区入住率低、业主对公共维修资金不了解,参与度低、对这笔钱如何使用分歧大,是导致公共维修资金“搁浅”的主要原因。

  “小区的公共部分维修这笔钱应该由物业公司出,小区的公共收益肯定有结余,可以从公共收益里支出,不应动用小区的公共维修资金。”有部分业主这样说道。还有不少业主认为,公共维修资金一旦用完,业主就需再集资,因此这笔钱一定要用在“刀刃上”,不是“非必要”的项目不能随意启用。

  从事物业管理工作近30年的经理文博认为,业主们对小区的公共事务参与度太低,“事不关己高高挂起”的心态是小区公共维修资金启动难的主要原因。“小区事务仅靠物业推动困难重重,业主们对物业是否足够信赖就是阻力之一。”文博说道,目前来看,没有机构监督公共维修资金如何使用,这也是房屋公共维修资金长时间无法被正常使用的一个原因。

  海口市物业管理行业协会秘书长黄鸿儒认为,目前公共维修资金启动难在于两点:一是启用门槛高,“海南有不少候鸟小区,单是要三分之二的业主签名这就难以办到。”黄鸿儒说道;二是公共维修资金的审批严格,手续繁杂。

  部门:

  新物管条例已降低启动门槛

  住宅专项维修资金申请过程繁琐、周期长,在发生紧急情况下,物业共用部分及相关设施设备无法得到及时维护,严重影响业主的日常生活。针对这一“堵点”,将于11月1日施行的《海南经济特区物业管理条例》(以下简称“《条例》”)规定,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,即可同意启动公共维修资金。

  “启动的门槛降低,相信在新的物管条例施行后,公共维修资金难的问题将得到改善。”黄鸿儒说道。此外,《条例》对规定七种危及房屋安全和人身财产安全的情况,可以紧急动用住宅专项维修资金。如:消防设施设备严重损坏、电梯故障严重影响业主生活或者危及人身安全的;屋面、外墙损坏造成严重渗漏的;楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在脱落危险,危及人身财产安全的等。

  同时,《条例》细化了紧急动用程序,规定业主大会成立前,由物业服务人或者相关业主申请,物业管理主管部门审核同意后列支;业主大会成立后,由业主大会或者业主委员会申请,物业管理主管部门审核同意后列支。

  专家:

  建议细化新物管条例紧急启用程序

  黄鸿儒建议,针对《条例》对可以紧急动用住宅专项维修资金的相关规定,应当及时制定出更便于操作的配套细则,例如如何申请启动“绿色通道”,具体怎么样来维修等等。同时他建议,对于启用“绿色通道”的事务,应当进行分级,例如消防设备严重损坏等危及业主人身安全的,应该划分为“最紧急”,“对维修事项进行分级之后,根据轻重缓急,物业在维修时有更好的指导。”黄鸿儒说道。

  业内人士文博认为,政府部门可加大对住宅专项维修资金的启用的相关知识、法律进行普及,引导业主参与到小区的公共事务中来。

  海南瑞来律师事务所陈珂认为,物业应当将小区的收益情况做个公示,做到透明化管理,让业主详细知道小区公共收益的去处,若确实没有这些收益或收益不足,业主了解社区情况后,就不难启动公共维修基金了。同时,物业公司在通过有资质的维修队,对小区需要维修的事项需要的资金进行明确公示,做到透明化管理。

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责任编辑:符金花
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