探案说法 | “借名买房”究竟靠不靠谱?这些法律风险你要知道

编者按

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房产是家庭中的重要财产之一,可是在现实生活中,由于限购政策、逃避债务、隐藏财产以及获取贷款等因素,“借名买房”的情形时有发生。而且这种事常发生于熟人、朋友或亲人之间。“借名买房”究竟靠不靠谱呢?“借名买房”发生后,具有哪些潜在的法律风险?

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 王天宇

“借名买房”起纠纷诉至法院

借名买房,可能导致亲人反目、朋友成仇人。这不,海南三亚就发生过这样的事。因产生纠纷,刘军将自己的表弟朱鹏、弟媳王倩告上法庭。

从2009年至2014年,朱鹏陆续以现金或转账的方式给刘军330多万元让刘军帮其做理财投资,2014年1月至3月,刘军在三亚买了三套房,其中一套以朱鹏的名字购买,另两套以王倩的名字购买,三套房总计301万余元。

2015年9月至10月,刘军陆续将三套房的有关认购手续、支付凭证等材料交给朱鹏,让朱鹏和王倩到三亚收房,朱鹏和王倩收房后居住使用。

此后,双方因房产归属问题产生纠纷后,2019年刘军将朱鹏、王倩告上法庭,请求法院判令三套房子的实际购买人及产权为刘军。

一审法院审理后认为,该案没有证据证明双方存在“借名买房”的合同关系,故法院对刘军主张涉案三套房产系刘军借名购买不予采信。

不过,该案二审予以改判,二审法院认为,刘军购买三套房屋前朱鹏不知情,事后双方也未有将朱鹏投资款用于购买三套房的合意。朱鹏投资款及相应的投资收益并未转化为购房款。对此,法院判决三套房产的实际购买人、房屋所有权归刘军。

“借名买房”的原因、形式多种多样

事实上,上述案例并不是个例,11月25日,记者登录中国裁判文书网了解到,“借名买房” 引发的纠纷时有发生,而且麻烦。发生的原因、形式多种多样,有规避购房资格限制的、逃避债务的、隐藏财产以及获取贷款等等,这种投机行为游走于法律边缘,在现实的司法实践中,有的因缺乏相关证据,而不被法院认可。

海口的马斌和赵丹是夫妻关系,2015年及2017年以女儿的名字购买了两套房产,之后双方产生纠纷,夫妻俩将女儿起诉至法院想要回房产,女儿却称,她和父母之间没有签订“借名买房”的协议,两套房产是父母赠予她的财产。

对此,法院经审理认为,原告未对其“借名买房”的主张作出合理解释,亦未提供充分证据予以证明。因此,虽马斌、赵丹出资购买并管理涉案两套房屋,但不能据此认定构成“借名买房”关系。涉案的两套房屋现登记于女儿名下,登记具有公信公示效力,在无其他证据足以对抗登记的公信公示效力的情况下,涉案的两套房屋所有权归属于女儿。

此外,在海口另一起同胞兄妹的“借名买房”纠纷中,哥哥刘强以妹妹刘佳的名义购买了妹妹的单位房,刘强一家在房内居住了10多年后,2020年,刘佳以房子是自己的为由,将哥哥、嫂子告上法庭,请求法院判令两人立即搬离房屋。

不过,法院经审理后认定,房屋系被告出资购买,无须搬离涉案房产。

律师说法:

A:哪种情况下可以认定为“借名买房”关系成立?

其实,近年来,房产价值的增长,实践中常见出名人在完成购房手续并将房屋登记在其名下后,便企图将房屋占为己有,而不承认与借名人之间有过关于借名买房的约定。那么,在哪种情况下可以认定为“借名买房”关系成立呢?

对此,记者采访了海南先国律师事务所律师陈虹,陈虹称,借名买房是指实际购房人(借名人)出于规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策,借用他人(出名人)名义出资购房,房屋登记在产权人(出名人)名下的情形。

“一般情况下,‘借名买房’除了房屋登记在出名人名下以外,出名人不享有房屋买卖合同中约定的权利,也不承担房屋买卖合同中约定的义务。”陈虹称,因此,只要符合“借名买房”特征的都可以认定“借名买房”关系成立,比如非拆迁户借用被拆迁户的名义购买回迁房,不符合购房资格的人借用符合购房资格的人购买商品房等等。

在司法实务当中,认定是否成立“借名买房”关系,一般要考虑:购房款来源、房屋由哪一方装修使用、房屋产权证及票据(包括购房发票、契税票、物业费票)由哪一方持有、借名买房的缘由、双方的关系以及是否签订借名买房协议等。

B:规避限购政策借名买房,可以获得房屋产权吗?

在日常实践中,“借名买房”关系得到确认并不是借名人权益得以实现的终点。实践中,往往因借名行为存在规避政策等情况导致合同效力存疑,进而引发争议。那么,规避限购政策借名买房,可以获得房屋产权吗?

“这个问题在司法实务中是有争议的,能否获得房屋产权要看‘借名买房协议’是否有效以及借名人事后是否符合购房政策。”陈虹说,有的法院认为,限购政策是房地产市场的行政调控管理手段,并非法律和行政法规的强制性规定,并且“借名买房”实际占用的是出名人的购房指标,属于个体之间的调整,不会导致限购政策的落空,没有损害社会公共利益、公序良俗原则。因此认定“借名买房协议”是有效的,在借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合购房政策时,会判决出名人为借名人办理房屋过户登记手续。

但也有的法院认为,“借名买房”目的在于规避国家和地方的限购政策,通过投机性购房获取额外不当利益,如果司法对于此种行为不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益。故认定“借名买房协议”因损害社会公共利益和社会秩序、违背公序良俗原则而无效,借名人不能获得房屋产权。

C:“借名买房”事实存在,协议具有法律效力吗?

陈虹认为,“借名买房协议”的效力问题不能一概而论,需要具体情形具体分析。

“根据《民法典》第一百五十三条:‘违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。’的规定,判断‘借名买房协议’是否有效一般要考虑借名买房的原因、是否违反效力性强制性规定、是否违背公序良俗原则等。”陈虹表示,如果“借名买房”的行为违反了效力性强制性规定、违背公序良俗原则,那么“借名买房协议”就是无效的,比如借名购买政策保障性住房,如经济适用房、人才住房等,由于这些行为不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序,也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益,客观上损害了社会公共利益,所以“借名买房协议”就是无效的。但如果只是购买普通商品房,不违反当地限购政策,也不存在恶意串通损害第三人利益的情形,那么“借名买房协议”是有效的。

D:“借名买房”发生后,具有哪些潜在的法律风险?

针对这一问题,陈虹认为潜在的风险有:借名购买经济适用房等政策性房屋的,因违背公序良俗原则导致协议无效,借名人无法取得房屋产权;借名购买普通房屋的,出名人反悔不承认借名事实或者出名人死亡,其继承人不承认借名之事,导致借名人需要向法院提起诉讼;房屋被出名人转让或抵押,或者被法院强制执行,导致借名人权益受损等等。

虽然不鼓励利用“借名买房”来抢占房产资源、获取不正当利益,但是如果被迫选择了“借名买房”时,对此,陈虹建议要寻找可靠的出名人,避免因为出名人自身的债务导致房产被法院查封;签订书面的借名买房协议或房产代持协议,如果没有书面的协议,建议补签,否则对于是否存在“借名买房”这一事实可能会产生争议;搜集、保留一切与实际购房相关的资料,比如出资记录、购房发票、契税票、物业费票等,并且控制房产的占有、使用和收益权益等;一旦房屋符合过户登记条件,建议立即办理过户手续。发生纠纷时,建议咨询专业人士,必要时向法院提起诉讼,避免损失。(稿件中除律师人名外,其他人名均为化名)

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责任编辑:韦晓凡
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