云观两会 | 租房“踩雷”、全装修“掉坑”怎么破?听听海南“两会”的这些“声音”

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  对“打工人”而言,在租房和买房这种关乎生活质量的大事上,不“踩雷”、不“被坑”是最重要的。2021年海南省“两会”期间,新海南客户端、南海网、南国都市报记者将群众在房屋租赁中介平台上踩到的“雷”、在买“全装修”房时遇到的“坑”带上会,请人大代表、政协委员、业界专家与政府部门负责人一起找原因、提建议、想对策、出举措,帮市民群众“扫雷”“避坑”。

  A:租房

  现象:房屋租赁中介平台频“爆雷” 房东租客维权遇难题

  “付了一年房租,4万多块,没住几个月,房东就找上门,说我欠租。”来海口创业的沙先生说,后来两人一对质才发现,是租房中介平台的“锅”。

  2020年中旬开始,新海南客户端、南海网、南国都市报陆续收到多名市民投诉,反映海口多个房屋托管公司、房屋租赁中介平台以“高进低出”“长收短付”模式经营(既高价从房东处收房后,低价转租给租客,收取租客半年以上的长期房租,支付给房东时则是按月付),合同还没到期就“卷款走人”,侵害房东和租客的合法权益。

  距离海口市民谭先生被赶出自己所租房子的那个台风天已经过去三个月了。他再说起这段被租房平台“坑”的经历时,心情已经从愤怒变成无奈。这段时间里,他去了派出所,找了法律援助和媒体,但还是不知道什么时候才能拿回自己被扣的钱。

  从全国范围来看,2020年,类似的房屋租赁中介平台“爆雷”事件在多省市频发。怎么维权,才能让失信的平台付出代价,拿回自己应得的权益,成了令受害租客和房东头痛的问题。

  分析:制度跟不上技术发展 披着“马甲”的租房平台钻监管空子

  “雷”从何来?

  “我认为是因为技术走在了监管的前面。”锦诚·海岛服务商董事长、海口市房地产业协会秘书长王路分析称,早期的房屋租赁中介行业,是中介经纪人提供居间服务,与房东、租客共同见面签约,收取相应的居间服务费用,租客与房东直接产生合同关系。但随着行业发展,出现了“二房东”模式,并在技术手段的“包装”下,提供房屋租赁居间传统服务的公司披上了“马甲”,摇身一变成为提供互联网金融服务产品的平台,以此规避监管房屋租赁中介的相关法律法规。在“二房东”模式中,租客与房东只和平台签合同,彼此之间没有直接的合同关系,而钱都流向了游走在监管“真空”中的中介平台。

  “从业务范围上来看,房屋租赁平台是租赁经纪机构,应按要求到住建部门备案。但很多房屋租赁平台打着自己是‘互联网平台’的旗号,不去备案,造成住建部门无法将其纳入日常监管。”红星美凯龙房地产集团有限公司中心总经理罗浩曾在主管房地产市场的政府部门任职多年,对现行监管政策和监管模式十分了解。他认为,从另一方面来说,许多租客也没有租房后应在30天内备案的意识,备案环节常常“缺位”,导致监管力有不逮,没能及时“排雷”。

  对策:海口先行探索经验 建立专用监管账户防平台“卷款跑路”

  今年的《政府工作报告》中提到,海南将整顿规范住房租赁市场秩序,及时处置长租房违约风险隐患。

  在海南省六届人大四次会议的现场,列席会议的海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示,整治住房租赁市场秩序,住建部门必须与公安、金融、市场监督管理等部门联动起来,共同监管,确保住房租赁市场平稳发展。

  据了解,海口市住建局近期已曝光查处10家存在违规经营行为的住房租赁、中介机构企业,一涉嫌利用“高进低出”“长收短付”手段实施诈骗的房产中介公司的法人也被海口警方依法逮捕。

  “海口已经开始整治房屋租赁市场秩序,按照省里部署,海口先做出经验,近期海南省也会研究制定规范全省住房租赁市场发展意见,避免出现类似损害租客利益的情况。”霍巨燃说。

  海南省市场监督管理局相关负责人也表示,“长租短付”的模式和商家推出的各种预付卡类似。当预付卡消费者缴纳的预付金达到一定数额时,要建立专用资产监管账户来对预付金进行监管,可考虑设置相关机制分批放款,企业不得私自直接动用其中资金。以此对企业卷款跑路的情况加以约束。海口规范房屋租赁市场秩序的过程中已采纳了该局的建议。

  建议:集体诉讼“抱团”维权 可探索制定多方快速解决机制

  制度完善仍需时日,受害房东和租客要一直等下去吗?

  与其“单打独斗”,罗浩认为房屋租赁平台“爆雷”事件的受害者不如“抱团”维权。

  “我们要用合法手段来维护合法权益。”罗浩建议,每个受害的个体自己去请律师“打官司”,花费的时间成本和经济成本很可能远高于被“卷走”的房租,但如果大家“抱团”向违约平台发起集体诉讼,就可以分摊诉讼成本,也更容易找到好律师。

  “但无论是起诉还是仲裁,都有一定的等待周期。但当租客被赶出来时,他很可能很迫切地需要被‘卷走’的那笔押金和租金,去租下一套房,以免露宿街头,他们等不起。”王路建议政府、法院以及相关法律机构,可以探索制定一套快速处理流程,让一些集中、典型的社会问题能快速通过法律流程进行处理,形成一个多方快速解决机制。

  “政府还可以定期通过多种渠道公示各区域的租金价格水平。”罗浩建议政府加强风险提示的同时,还应引导市民理性消费,发现招租的房子租金明显低于市场价格时,心里就应该响起“警铃”,莫因贪“小便宜”而吃“大亏”。

  B:全装修

  反映:偷工减料货不对板 “精装修”变“惊装修”?

  2017年7月1日后,海南的房地产市场进入“全装修”时代,在那之后取得施工许可证的商品住宅项目,售房时需带“硬装”,不能销售“毛坯房”。

  将装修交由开发商统一装修,可以节约建材,降低装修成本,减少环境污染,还能有效杜绝业主装修时擅自改变房屋结构,影响楼房安全的情况。事先装修也可以避免噪音扰民。

  虽然“全装修”有诸多好处,但如果对装修质量监管不力,开发商宣传的“精装房”很可能就会变成“惊装房”。政策实施后,新海南客户端、南海网、南国都市报“直通海南省网上督查室”平台陆续收到业主投诉,反映部分开发商装修时偷工减料、货不对板,业主还得自行监工,劳心劳力。

  “交房时,业主比较弱势。”海南省政协委员康霖表示,他日常走访时发现,因为装修中一些细微的差异和隐藏的问题可能一时难以被发现,待日后装修质量问题出现时,业主往往只能望房兴叹。

  对策:分户验收监管装修质量 现房销售逼房企升级

  为了加强对“全装修”商品房装修质量的监管,2020年5月,海南出台了《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》,一户一户分开验收,提升“全装修”住宅工程验收的精细化程度。

  “分户验收肯定能促使开发商提高‘全装修’的质量。”罗浩表示。

  “不过分户验收是结果导向,还需要加强过程监管。”王路认为,在装修中,明面上能发现的问题都好补救处理,大家最担心的部分是隐蔽工程,比如暗埋的管线等。只有让施工单位、监理公司都真正尽责,才能让房子装修少出问题。

  “去年,海南率先实行现房销售制度,这个政策可以倒逼房地产企业进行产业升级。就像大家去买衣服一样,看效果觉得不合适就不买。”王路举了个十分生动的例子。

  建议: 买房时不妨带上专业机构辅助决策

  其实,买房对于绝大部分家庭而言,都是个需要慎之又慎的决定。王路认为,大家可以借助专业机构力量协助自己完成大宗资产采购决策。比如房产律师、第三方验收机构、专业中介等。

  “现在我们买房子,常常都是到售楼处和售楼代表沟通交流几次,就做决定了,未来遇到纠纷的可能性就比较大。”王路说,在国外,人们买房时通常都会找专业房产经纪带着看房,请家庭律师帮忙起草合同。这些市场化团队的介入,可以与政府监管形成互补,降低市民的购房风险。

  新海南客户端、南海网、南国都市报记者 周静泊

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