网上督查 | 五指山一小区物业单方定价收取地下车库停车费 业主表示不满

  连日来,家住五指山市山水绿世界小区的业主张女士向新海南客户端、南海网、南国都市报“直通海南省网上督查室”栏目报料反映,该小区存在未经与业委会或者业主商议,单方面按照240元/月的价格定价收取停车费,且存在管理不善导致消防通道被挤占等情况。此外,他们多次向五指山市相关部门投诉,但经五指山市市场监督管理局回复认定“该小区地下车库属社会资本全额投入的停车设施”,还认为“经营者(物业)有权自主根据市场价收费”。业主张女士质疑五指山市市场监督管理局回复中的认定不符合事实。

  该小区物业公司相关负责人答复称,地下停车场收费按市场价收费,已通知业委会但并未达成一致。五指山市市场监督管理局答复称,涉事小区地下车库属社会资本全额投入的停车设施,按市场调节价收费,由经营者自主制定。由于业主对部门答复内容中认定事实存异议,双方对规章条文的理解也有争议,律师建议向上一级行政机关提出行政复议,或其他法律途径解决。

  新海南客户端、南海网、南国都市报记者 石祖波

  业主质疑:

  未经业委会同意,物业单方收地下车库的停车费,部门认定不符合事实?

  张女士反映,去年年初,五指山市山水绿世界小区通过网上投票选举成立了业委会。后来有业主认为选举程序不合规定,提出了反对,并起诉到法院,截至目前,二审尚未最终判定。但就在这种情况下,小区物业公司在未经与业委会和多数业主协商同意的情况下,今年年初,以240元/月的价格,单方定价开始收取地下车库的停车费。

  该小区消防通道被私家车挤占,存安全隐患。业主供图

  张女士质疑,由于小区地上停车位一直以来都属于免费停车,地下停车位突然开始收费,很多业主为了省钱,把车都停在地上,但地上停车位有限,很多车停在空地上,尤其是今年年初的一二月份,小区车辆较多,很多车挤占了小区消防通道,导致救护车、消防车都无法进出。而住在小区的老人很多,一旦老人发病需要急救,则将对业主的生命安全构成严重威胁。

  “我们小区属于‘候鸟’型小区,很多业主冬季比较集中,停车也都集中在冬季,小区停车收费,业主并非一概反对,但是,物业公司未经业委会和多数业主的同意,就单方面宣布收费,存在程序不合理。”张女士反映,按照《海南省车辆停放服务收费管理办法》等相关规定,小区内部的停车位收费应该与业委会或者业主协商,而非单方面宣布收费。

  张女士称,一方面,物业对地下车库的停车位突然收费,且收费标准过高;另一方面,地上的空地停车不收费,造成地下停车位大量空置,小区地面却又因乱停车出现拥堵,这种现象引起小区众多业主不满。

  张女士认为,按照《海南省车辆停放服务收费管理办法》(琼价费管〔2017〕158号)第六条第一款第四项,以及第八条的相关规定:具有议价条件的居民小区配套的停车设施收费要与业委会或业主商量才可定价收费。但物业却未经业委会同意,就单方对地下车库设卡开始收费。

  物业答复:

  以前未收不代表一直不收 收费已通知业委会和业主但未达成一致

  针对张女士投诉的情况,6月10日下午,新海南客户端、南海网、南国都市报联系到涉事小区物业,一名自称该小区物业公司物业经理于先生对有关问题进行了答复。

  该小区消防通道被私家车挤占,存安全隐患。业主供图

  于先生表示,根据小区商品买卖合同等相关合同的约定,地下车库的使用权归开发商,开发商起初为了房产销售,地下车库已经连续10年免费给业主在使用,但以前免费不代表会一直免费给业主使用。物业公司已经向开发商方面交了地下车库的租金,正常收取停车费,也是按照市场价格来办。

  “目前,地下车库的收费标准,临时单月收费按照240元/月收取,包年的收费则每月按200元收取(即2400元一年)。”于先生表示,针对地下停车场收费一事,物业公司已经通知业委会和部分业主,但并未达成一致,业委会此前给物业的答复意见是,地上地下停车都不收费,这显然无法达成一致意见。

  此外,针对业主投诉消防通道被挤占的情况,于先生表示,这种情况不排除的确存在,但出现的情况并不常见,整个小区停车位其中地下400个停车位,地上70至80个停车位,目前6月份,整个小区停车经常只有三四十辆车,冬季个别时候出现地上车辆拥堵。同时,由于小区地下停车位是从2021年1月1日通知开始收费的,而小区此前10年一直免费停车,临时通知开始收费,导致很多业主存在不适应,近期接到的投诉的确较多,以后这种情况或许会有所改观。

  部门答复:

  涉事小区地下车库属社会资本全额投入的停车设施 物业可自主按市场价收费

  连日来,小区业主张女士等人对小区物业单方面定价收取停车费一事,投诉到五指山市市场监督管理局,但被告知,经认定五指山市山水绿世界住宅,小区地下车辆停放设施属于社会资本全额投入的停车设施,张女士质疑该认定不符合事实。新海南客户端、南海网、南国都市报记者将有关情况反馈到五指山市相关部门,五指山市市场监督管理局就涉事小区业主投诉的相关问题进行了答复。

  该局答复称,五指山市山水绿世界住宅,小区地下车辆停放设施认定为社会资本全额投入的停车设施,是以《海南省五指山市人民法院调解书》(202099001民初150号)、《商品房买卖合同》等为依据,该局认为:该小区的地下车库属社会资本全额投入的停车设施。

  此外,依据《海南省车辆停放服务收费管理办法的通知》相关规定:社会资本(除各级政府财政性资金、城市建设投资或交通投资公司投资人以外的)全额投资建设的停车设施、车辆停放服务收费实行市场调节价,其收费标准由经营者自主制定,但经营者应当严格执行落实明码标价制度、在经营场所显著位置设置统一标价牌、标明定价停放服务收费定价主体、收费标准、计费方式、计费办法、收费依据、免费市场、投诉举报电话等,广泛接受社会监督。

  此外,对于该小区是否属于具备议价条件的居民住宅小区,等待人民法院二审判决该小区业主委员会的合法性后方可认定。

  五指山市相关部门答复称,若当事人认为五指山市市场监督管理局的调解书不是以事实为依据的法律文件,且认为部门调解书的内容不符事实的,则建议其通过法律手段提起撤销该调解书的诉讼,通过法律手段解决。

  律师分析:

  小区地下车库性质双方存争议,业主对主管部门认定的事实有异议,建议提起行政复议或诉讼

  业主和五指山市市场监督管理局均引用了《海南省车辆停放服务收费管理办法》(以下简称《办法》)(琼价费管〔2017〕158号)文件中的相关内容,该文件于2017年4月,由原海南省物价局、省住建厅、省交通厅联合下发,同年4月15日起,已正式实施。该《办法》第六条第一项,车辆停放服务收费按下列情形(停车设施)分别实行市场调节价,其中:第1种情形“社会资本全额投资建设的停车设施”,与第4种情形“具备议价条件的居民住宅小区配套的停车设施”。但该小区地下车库停车场,究竟属于“社会资本全额投资的停车设施”,还是“具备议价条件的居民住宅小区配套的停车设施”?由于业主对五指山市市场监督管理局答复文件中认定的事实存在异议,海南大弘律师事务所汤林华律师建议:

  首先,业主可以向《海南省车辆停放服务收费管理办法》具有解释权的制定部门提出针对这一条款的解释,明确“社会资本全额投资建设的停车设施”是否包括居民住宅小区配套的停车设施。

  第二,业主对五指山市市场监督管理局作出的《关于山水绿世界小区车辆停放服务收费问题回复》的认定——“该小区地下车库属于社会资本全额投资的停车设施”有异议,可以向上一级行政主管部门即海南省市场监督管理局提起行政复议,或者直接向人民法院提起行政诉讼。

  第三,《海南省车辆停放服务收费管理办法》中第八条中提到“具备议价条件的居民住宅小区配套的停车设施车辆停放服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主委员会或经业主大会、业主共同决定,与物业(停车)服务企业协商确定。”该小区是否具备议价条件?根据该办法规定,取决于:该小区是否按法定程序组织成立了业主委员会;或者是否经业主大会决定或业主共同决定同意。由于没有看到该小区业主大会或者业主共同决定的相关文件,且已有业主对业委会成立的合法性提起了诉讼,要等法院作出生效判决后,有关部门才能对该小区是否具备议价条件作出决定。

  新闻链接:

  南国都市报—南海网党总支联合海南省政府督查室党支部,共同推出“网上督查+问政海南——学党史 办实事 我们在行动”栏目,面向广大群众及企业征集“急难愁盼”问题,我们帮您跑腿。

  1.下载新海南客户端,进入“问政”频道,点击“直通海南省网上督查室”栏目,即可提供线索;

  2.登录南海网(http://www.hinews.cn/ )“问政海南”栏目,也可以提供线索;

  3.拨打南国都市报966123,直接向“直通海南省网上督查室”提供线索。

责任编辑:陈仕超
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